关于加强和规范农村宅基地管理工作的意见（征求意见稿）

　　农村宅基地是指农村集体经济组织成员（以下简称农村居民）合法取得用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。加强和规范农村宅基地管理工作政策性强、涉及面广，事关广大农村居民居住权益，对实施乡村振兴战略意义重大。根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国乡村振兴促进法》、《江苏省土地管理条例》等法律法规以及部、省关于加强和规范农村宅基地管理的相关要求，结合我市实际，现就加强和规范农村宅基地管理有关工作提出如下意见。

　　一、严格执行相关法律法规政策

　　（一）强化规划引领。坚持规划先行，县域一盘棋，遵循“先规划、后建设”原则，统筹农村公共服务、基础设施、生态、生产和生活用地需求，推动科学编制 “多规合一”村庄规划。根据农村人口数量和变化趋势、宅基地现状和使用标准等情况，合理规划农村建房布局和范围，并预留一定空间，及时提供优化宅基地选址和用地规模方案，满足合理的宅基地需求。

　　（二）严守政策底线。严格落实土地用途管制，农村村民建设住宅应当符合经依法批准的国土空间规划（镇村布局规划、村庄规划）。要依法保护宅基地农户资格权和农民房屋财产权，不得以各种名义违背农民意愿强制流转农村宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农户合法取得的农村宅基地，不得以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件。严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。合理安排宅基地用地，应当尽量使用原有的宅基地和村内空闲地，严格控制新增宅基地占用农用地，不得占用永久基本农田；涉及占用农用地的，应当依法先行办理农用地转用审批手续。

　　（三）落实“一户一宅”。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过135平方米，各市（县）、区人民政府在前述规定限额内，结合农村村民实际居住需求作出具体规定。现有宅基地超过上述标准的，申请翻建、改（扩）建、新建房屋时，须按规定核减。农村村民应当严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用农村宅基地。经批准易地建造住宅的，必须严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还给村集体。

　　（四）坚持节约集约用地。有条件的地区可以探索有偿使用、宅基地自愿有偿退出等机制，推动农村宅基地资源的公平性，提升农村宅基地的价值和使用效率。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，各市（县）区在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，保障农村村民实现户有所居。城镇开发边界外的村庄，要通过优先安排新增建设用地计划指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式，增加宅基地空间。确定为规划发展村庄的，按规定审批农村宅基地；一般村庄范围内的，原则上不新增用地规模，优先引导到规划发展村庄内审批宅基地，不愿意去规划发展村的，住房经鉴定为C级或以上的，可以申请纳入城镇社区集中安置，也可以申请在原宅基地范围内按照《江苏省村庄规划导则》的规定翻建，对于原址翻建确有困难的兵营式住房，在不新增建设用地的前提下，按照村民一致原则，可以申请在原村落内翻建。城镇开发边界内，可以采取公寓式住宅等方式保障农村村民的新增居住需求。

　　（五）保障农民合法权益和建房合理用地需求。各市（县）、区要充分利用好农村集体经济组织成员资格认定、农村宅基地使用权确权登记颁证及农房利用现状调查成果，结合本地实际，完善以户为单位取得宅基地分配资格的具体条件和认定规则，注意分户的合理性，做好与户籍管理的衔接，不得设立互为前提的申请条件，保障农民合法权益。各市（县）、区要应于每年年初提出需要保障的农村村民住宅建设用地计划需求，按程序报省审定后按不低于各地年度新增建设用地计划指标的5%预支安排，专项用于保障农村村民住宅建设用地，年底据实核销。当年保障不足的，下一年度优先保障。

　　二、切实规范农村建房审批流程

　　（一）农户申请。符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。村民小组收到申请后，应提交村民小组会议讨论通过，并将申请人、申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层数、高度和面积等情况在本小组范围内公示。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）审查。

　　（二）村级审查。村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合国土空间规划（镇村布局规划、村庄规划）、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查通过的，由村级组织签署意见，报送镇（街）政府。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后，由村级组织签署意见，报送镇（街）政府。

　　（三）部门联审。由镇（街）政府指定牵头部门，相关部门配合参与联审，建立健全一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地用地建房联审联办制度。公布办理流程和要件，明确农业农村、自然资源和规划、建设等部门在材料审核、现场勘查等各环节的工作职责和办理期限。农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等。自然资源和规划部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划（镇村布局规划、村庄规划）、用途管制要求，其中涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，办理规划许可；使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的，在符合国土空间规划（镇村布局规划、村庄规划）及有关规定的情况下，按照权限和相关规定办理规划许可。建设部门负责审核住房建设设计，实施带图报建，加强农房风貌管控，组织开展农房质量安全实地抽查等工作。涉及林业、水利、电力、公安等部门的要及时征求意见。

　　（四）镇级审批。根据各部门联审结果，对农村村民住宅用地申请进行审批，符合要求的核发《农村宅基地批准书》。乡村建设规划许可证由镇（街）一并发放，并以适当方式公开。镇（街）要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并及时将审批情况报县级农业农村、自然资源和规划等部门备案。有下列情形之一的，不予批准宅基地建房：不符合村庄规划的；已列入土地征收范围的；依法划定的需要禁止、控制建设范围的；搬迁撤并类村庄范围内的；原有宅基地未承诺退出，申请新建的；有转让、出租宅基地和宅基地上房屋行为的；原住房改作生产经营的；不符合分户条件以分户名义申请宅基地的；离婚一方自愿放弃法定应得宅基地和房产权利，再申请的；自愿退出原有宅基地和房屋，再申请的；已实施搬迁安置，再申请的；法律法规规定其他不得批准建房的。

　　（五）全程管理。镇（街）要加强对宅基地申请、审批、使用的全程监管，落实村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式“五公开”制度，全面落实宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场“三到场”要求。农户建房完工后，镇（街）要组织相关部门验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，是否履行拆除旧房且原宅基地交还集体等承诺，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。通过验收的农户可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。

　　三、探索开展闲置宅基地和闲置农房盘活利用

　　（一）培育盘活利用主体。在充分保障农村村民宅基地合法权益和农民住房财产权的基础上，支持农村集体经济组织及其成员发挥主体作用盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。支持返乡人员依托自有和闲置住宅发展适合的乡村产业项目。鼓励有一定经济实力的农村集体经济组织对闲置宅基地和闲置住宅进行统一盘活利用，引导有实力、有意愿、有责任的企业有序参与盘活利用工作，带动当地产业发展和农民就业创业增收。

　　（二）创新盘活利用机制。支持农村集体经济组织及其成员采取自主经营、合作经营、租赁经营、委托经营等多种形式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。农村住宅租赁合同期限不得超过二十年。合同到期后，双方可以另行约定。结合“百企建百园”、万企联万村、乡村休闲旅游、美丽田园乡村建设、农村人居环境整治等活动和平台，向社会推介农村闲置宅基地和闲置住宅资源，创造合作机会，促进资源利用。支持各地统筹安排相关资金，用于农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用奖励、补助等。

　　（三）推广盘活利用模式。综合考虑区位交通条件、自然人文资源禀赋、生态环境容量和产业发展基础，注意发挥地域特色、传统村落、传统建筑、传统民俗等优势，选择适合本地实际的农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用模式。鼓励利用闲置住宅打造农村一二三产业融合发展项目，培育发展一批符合乡村特点的休闲旅游农业、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态。支持农村集体经济组织采取整理、复垦、复绿等方式，开展农村闲置宅基地整治，整治出的土地优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和乡村产业发展，产生的土地增值收益要全部用于农业农村。有序引导农村村民适度规模集中居住，鼓励进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。

　　（四）开展盘活利用示范。支持选择党委政府重视、农村集体经济组织健全、宅基地管理规范、乡村产业发展有基础、农民群众参与积极性高的村庄，集中整合相关扶持资源，有序开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用。突出山水田园资源、乡村特色产业和历史文化底蕴，打造民宿农家乐集中地、乡村旅游目的地、家庭手工作坊、文化科创空间等盘活利用样板点。及时总结可复制、可推广的经验模式，探索规范、高效的运行机制和管理制度，以点带面、稳步推开。

　　四、着力构建长效管理体制机制

　　（一）落实属地管理责任。按照新修订的土地管理法规定，农村村民住宅用地由镇（街）审核批准。镇（街）级要切实履行属地责任，制定实施细则、充实力量、健全机构，确保工作有人干、责任有人负；要承担起宅基地审批和日常监管职责，优化审批流程，提高审批效率，加强事中事后监管，确保宅基地审批管理工作接得住、管得好；要指导村级组织完善宅基地民主管理、健全宅基地申请审核有关制度，公开、公平、公正分配使用宅基地。在村级组织中明确1人兼任村级宅基地协管员，协助开展农村宅基地和建房管理。镇（街）宅基地审批和管理工作按照属地管辖的原则，要具体明确一个牵头负责部门，加快建立宅基地管理、改革、执法的专业队伍，切实增强履职能力。

　　（二）切实履行部门职责。农业农村部门负责建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，定期向同级自然资源部门通报农民建房新增建设用地需求；参与编制国土空间规划（村庄规划）。自然资源规划部门负责国土空间规划、村庄规划、土地利用计划和规划许可、确权登记颁证等工作，在国土空间规划（村庄规划）中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续。住房城乡建设部门负责农房建设的风貌管控、施工管理、安全监督等工作，加强农村建筑工匠的管理、监督和培训，推广使用绿色建材和技术。其他相关部门要协同做好相关管理工作。

　　（三）确保有序衔接过渡。市（县）区党委、政府要高度重视、认真研究，按照“编随事走、人随编走”的原则，明确相关部门职责，及时转隶划转宅基地管理、执法的职能、编制和人员。各地区农业农村、自然资源规划、住房城乡建设等部门要在政府统一领导下，建立工作协调机制，联合开展审批监管，共同组织改革试点与盘活利用，协同处置信访矛盾与法律纠纷。落实国土空间规划、村庄规划、宅基地用地指标、宅基地确权登记颁证、农房建设等数据信息互通共享机制，做好宅基地审批管理与农房建设、不动产登记等工作的有序衔接。建立宅基地基础信息数据库和管理信息系统，推进宅基地申请、审批、流转、退出、违法查处等管理信息化。坚决杜绝推诿扯皮和不作为、乱作为的现象，防止出现工作“断层”“断档”。

　　（四）依法组织巡查监管。各市（县）区、镇（街）要建立健全农村宅基地管理动态巡查和责任追究制度。依法组织开展农村用地建房动态巡查，加强日常监管，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为，防止产生新的违法违规行为。村级组织要及时收集掌握农村宅基地使用、农房建设施工等状况，对违法违规行为做到早发现的，要依早报告。对工作不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊法严肃追责。探索开展镇（街）综合执法、多部门联合执法，形成市（县）区级指导、镇（街）主导、村级配合的综合执法格局。对历史形成的农村宅基地有关问题，要按照“尊重历史、兼顾现实、依法依规”的原则，区分问题产生根源、事项类别、发生时限，协同妥善处置，不能一刀切。

　　此前规定与本意见不一致的，按本意见执行。

　　附件：1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表

　　2.农村宅基地使用承诺书

　　3.农村宅基地和建房（规划许可）审批表

　　4.乡村建设规划许可证

　　5.农村宅基地批准书

　　6.农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

　　7.农村宅基地审批流程

　　

关于在规划发展村开展宅基地自愿有偿退出试点的指导意见　　

（征求意见稿）

　　为推进好全市新一轮农房更新改善工程，给予农村居民更多选择，保障农村居民合法权益，促进土地资源集约节约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《江苏省土地管理条例》等有关规定，结合我市实际，现就在全市规划发展村开展农村宅基地自愿有偿退出试点提出如下意见：

　　一、把握原则方向

　　围绕进一步提升农村住宅用地管理精细化水平，优化农村地区用地布局，发挥土地资源更大效用，为实施乡村振兴战略提供更有力的资源保障，我市规划发展村开展农村宅基地自愿有偿退出工作试点要坚持以下原则：

　　（一）坚持以人为本。顺应农民意愿，加强政策宣传，积极鼓励、正确引导农民形成对宅基地有偿退出的合理预期，实现公共基础设施和服务资源、土地资源进一步集聚。

　　（二）坚持规划引导。坚持以镇村布局规划、“五园五区六带”规划等为引导，按照农民意愿迫切程度，统筹谋划、有序稳妥推进有偿退出工作。

　　（三）坚持依法依规。严格遵照国家有关法律法规，强化集体经济组织内部决策程序，强化公平公开制度，引导农民主动参与、自主选择，保障农民合法权益。

　　（四）坚持节约集约。根据镇村布局规划和村庄规划，坚持引导与控制相结合，有序引导农村居民向城镇、规划发展村庄集中，提高土地的节约集约利用水平。

　　二、明确基本要求

　　（一）实施区域。拟退出的宅基地位于全市城镇开发边界以外的规划发展村，优先推进“五园五区六带”范围内规划发展村的宅基地有偿退出。

　　（二）实施对象。拟退出的宅基地应为已确权登记或权属来源合法、界址清楚、面积准确的村民住宅用地，拟退出宅基地的产权人（以下简称“退出人”），均可以户为单位自愿申请有偿退出。

　　（三）实施行为。本意见所指的宅基地自愿有偿退出是指退出人经充分考虑通过本意见中的退出方式，自愿永久退出当前所拥有全部宅基地，建筑物全部拆除（含一户多宅及其地面附属物）的行为。

　　（四）实施主体。镇（街）人民政府是宅基地有偿退出的责任主体，负责组织实施宅基地资源有偿退出。所在集体经济组织是推进宅基地有偿退出的实施主体，负责与退出人签订并履行宅基地退出协议、资金拨付、收回宅基地，并配合镇（街）人民政府做好房屋拆除、复垦等工作。

　　（五）其他事项。自愿退出产权人除宅基地权益外，其他在本村集体经济组织中享有的原有权益不发生变更、身份不变。要充分保障集体经济组织利益，发挥村民自治优势，探索对集体经济组织宅基地保障户超标准占用面积部分、非集体经济组织成员（非集体经济组织宅基地保障户）占用的宅基地，由集体经济组织向其收取宅基地有偿使用费。

　　三、探索有效形式

　　（一）宅基地安置。适用于本集体经济组织宅基地保障户，鼓励各地结合自身实际研究制订对节约面积的补偿方案，可一村一策，相关标准可参照上年度江苏省增减挂钩节余指标流转平台交易平均价格确定，以提高农户有偿退出积极性。

　　1、一宅一户类。根据《江苏省土地管理条例》有关规定，新建、改（扩）建、翻建住宅，每户宅基地面积不得超过规定标准。结合实际和村民意愿，鼓励实施差异化对待措施，对本集体经济组织宅基地保障户更新农房的宅基地实际面积（不得超过规定标准）比合法退出宅基地面积减少的部分进行补偿。

　　2、一宅多户类。在充分尊重农村村民意愿的基础上，保障农村村民户有所居，可通过建设多层住宅（一般不超过三层）的方式满足农村村民的需求，对每户安置房屋占地面积与公摊面积之和（两者之和不得超过规定标准）比合法退出宅基地面积减少的部分进行补偿。

　　（二）商品房安置。适用于主动放弃宅基地安置的本集体经济组织宅基地保障户和非本集体经济组织宅基地保障户，退出人可享受在所在镇域内以优惠价购买一定面积的商品房，可以镇为单位制定相关细则办法，对保障户和非保障户优惠政策要有所差异。

　　（三）货币化补偿。适用于在他处有居所、主动放弃宅基地安置、商品房安置或已享受过宅基地保障政策的退出人，由退出人与村集体经济组织协商后，采取一次性货币补偿的方式退出。

　　（四）使用权入股。适用于具有宅基地保障资格权、在他处有居所且主动放弃宅基地安置、商品房安置、货币化安置的农村居民，以原有退出合法宅基地面积使用权入股村集体经济组织等统一开发项目，农户持股分红。

　　四、规范操作流程

　　（一）提交申请。自愿退出的农村宅基地产权人向村集体经济组织提出申请，提交申请表、永久放弃农村宅基地资格权（农房宅基地申请权）书面承诺书（宅基地安置的除外）、产权证明、身份证、户口簿、所有家庭成员住房情况等相关材料。

　　（二）审核公示。村集体经济组织收到申请后，对申请者的相关条件和资格进行初审后上报镇（街）。镇（街道）组织相关部门开展申请者家庭人员情况、住房情况调查和宅基地及建（构）筑物现场踏勘、登记造册、补助费用测算等有关前期工作审查，审定同意后，在申请者宅基地所在村组张榜公示接受监督。

　　（三）签订协议。公示无异议后，由村集体经济组织和宅基地权利人签订宅基地自愿退出协议。已颁发过不动产权证书（宅基地使用权、房屋所有权）的，地上建筑物拆除后，即行办理相关不动产权证书核销手续。相关部门要建立退出宅基地数据库。

　　（四）兑现奖励。村应及时将宅基地自愿退出协议报镇（街道）备案，并由村将退出补偿款发放给申请退出的宅基地权利人。由镇（街道）统筹辖区内宅基地退出奖励资金的，应及时将奖励资金拨付至村。

　　（五）收回处置。宅基地退出后归村集体所有，在保障村内其他农民合理建房用地需求的前提下，经镇（街道）同意后采取土地增减挂钩复垦、集体经营性建设用地入市、作价入股、自建自营等模式开发利用。

　　五、精心组织实施

　　（一）制定实施办法。各市（县）区根据本指导意见，结合地区实际制定具体实施办法，选择有条件的镇村开展试点，住建、财政、自规、农业农村等部门要加强沟通协调、明确工作职责，指导镇（街）制定具体操作细则和补偿指导标准，发挥村民自治作用，形成一村一策。

　　（二）强化基础工作。试点地区要开展宅基地调查，摸清底数，不动产确权登记工作全面到位后才能开展退出工作，同时必须界定好农户宅基地资格权条件，梳理好农户家庭成员、是否需要分户、宅基地权属是否清晰合法等。

　　（三）落实资金保障。在统筹强化增减挂钩指标交易和挂钩建新收益的同时，多渠道筹措设立奖补资金，主要用于宅基地退出补偿。严格资金管理和使用，明确资金拨付使用方案，实行专款专用。 

　　（四）加强宣传引导。各地区要按照试点先行、稳妥推进的要求，加大政策的宣传，调动镇村以及村民的积极性，充分尊重农民意愿，工作推进过程中，不得违背农民意愿，不得侵犯农民合法权益，不得增加农民额外负担，及时化解矛盾，保持社会稳定。

无锡市农业农村局

2021年7月26日